ФинПутевод

Волнения на фондовом рынке напрямую затронули многие сферы экономики, в том числе и рынок недвижимости. Пока все говорят о том, что цены на квартиры в Москве упадут чуть ли не вдвое, рост цен на землю в Подмосковье замедляется. Эксперты констатируют, что период бурного роста цен на земельные участки завершен и в 2009 году рынок замрет. При этом цены на неликвидные и переоцененные участки могут существенно упасть.

За последние три года земля в Подмосковье подорожала более чем в 2,5 раза, однако темпы роста цен постепенно замедляются. Выступая на конференции «Земля как основа девелоперского проекта» с докладом, который есть в распоряжении RB.ru, начальник отдела развития «МДК-групп» Алексей Тонконогов привел следующие цифры. За 2005-2006 гг. стоимость сотки выросла в среднем в полтора раза, при этом в 2006-2007 гг. сотка подорожала в среднем почти в 1,4 раза. В 2008 году цены на землю поднялись примерно на 20%. Исключение — неликвидные земли (с затрудненной транспортной доступностью, например). По мнению эксперта, в 2009 году можно было бы ожидать темпов роста примерно на 10%, но финансовый кризис все изменил.

Цены затормозили

С июля-августа 2008 года ситуация на рынке земель стала существенно меняться. Как отмечает эксперт, стал наблюдаться рост объема предложения, при этом ликвидные земли с рынка вымывались. В беседе с RB.ru эксперт отметил, что говорить о повальном падении цен на земли нельзя: ликвидных участков — дефицит, поэтому они сохранят свою стоимость, например, промышленные земли. При этом будут снижаться цены на неликвидные земли, то есть те, которые расположены на значительном удалении от МКАДа с плохими подъездными путями, и земли для сельскохозяйственного производства с удаленными точками подключения к коммуникациям. В свою очередь стоимость востребованных земель будет расти с интенсивностью инфляции, поскольку таких земель на рынке крайне мало, отмечает эксперт.

О том, почему сегодня роста цен не наблюдается, говорит RB.ru и Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED. «Этому есть ряд объяснений. Во-первых, кризис потребления. Во-вторых, затоваривание рынка. Чем больше предложений, тем меньше рост цены. Это закон рынка. Особенно это ощущается на Новой Риге, где появилось слишком большое количество объектов в одном ценовом сегменте от $1 млн до $3 млн, что привело к стагнации цены, и даже к возможности получить льготные условия, дисконты, рассрочки, так как каждый девелопер хочет продать, и, соответственно, перебивает конкурентов различными выгодными для покупателя предложениями», — говорит эксперт.

«За последние два месяца цены в некоторых проектах по Новорижскому шоссе были снижены — в отдельных коттеджных поселках снижение цен достигает 10%», — приводит пример Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба», подчеркивая, что по этому направлению велики объемы предложения.

«Что касается Рублевки, то это в основном вторичный рынок, у него свои законы, цены на нем отслеживать достаточно трудно, однако, с уверенностью можно сказать, что они выросли за обсуждаемый период не менее чем на 200 — 300 %, и сейчас тоже не падают, только за счет ограниченности предложения в целом», — говорит Ирина Могилатова.

Объект для инвестиций

Тем не менее, недвижимость в целом, и особенно загородная, на фоне финансового кризиса может стать островком стабильности для инвесторов и покупателей, ведь, как правильно сказал Марк Твен, «ее больше не производят». Это мнение подтверждает Иван Шульков. В комментарии RB.ru он отметил, что особый интерес как для частных, так и для институциональных инвесторов представляют земельные активы, прошедшие стадию лэнд-девелопмента. Такие земли характеризуются высокой ликвидностью и доходностью на уровне как минимум 30-40% годовых.

«Как правило, значительная доля покупок земельных участков совершается с инвестиционными целями — в рост или с полной или частичной застройкой участка с дальнейшей продажей домовладения», — отмечает Шульков.

Чтобы инвестировать в землю, например, на рынке Рублево-Успенского шоссе, сегодня требуется минимум $1,5 млн: это, например, стоимость лесного участка размером 20 соток в организованном и почти застроенном поселке в 20 км от МКАДа. «По этому конкретному участку можно ожидать инвестиционную прибыль не менее 25-30% годовых», — отмечает эксперт. «Другой пример — лесной участок 25 соток на Николиной Горе, стоимостью $2,75 млн — ожидаемые инвестиции минимум от 30% годовых. Сосновый участок в Жуковке размером 50 соток, стоимостью 8 млн евро — от 30% годовых. Большой плюс такой земли на Рублевке — ее высокая ликвидность ввиду очень узкого предложения», — говорит Шульков.

Кризис спроса

При этом, по данным эксперта, уже с середины сентября наметилась тенденция спада спроса на элитную недвижимость со стороны покупателей.

«Ввиду текущей ситуации на фондовом рынке, покупательская активность на рынке элитного жилья будет находиться на одном из самых минимальных уровнях за последние несколько лет вплоть до нового года, несмотря на то, что осень традиционно является периодом оживления спроса, как на городском, так и на загородном рынке», — говорит эксперт, не исключая, что стагнация цен, хоть и крайне постепенная, все-таки возможна.

Наиболее серьезные проблемы испытывают сегменты эконом и бизнес-класса, так как в основном со стороны покупателей использовались частично или в полной мере заёмные средства финансовых институтов, отмечает Шульков. В таком ключе — элитный сегмент наиболее защищён, так как люди продают и покупают не на последние деньги. Но, безусловно, растущая неуверенность в экономической стабильности и завтрашнем дне заставляет многих потенциальных покупателей отложить крупные приобретения.

Дина Савельева

Новости.

Комментарии запрещены.